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酒店跨界养老,胜算几何?
发布时间:2020-6-19   浏览量:131

国家统计局数据显示,截至2019年底,我国60周岁及以上人口达到2.5亿人,占总人口数18.1%,而养老服务床位761.4万张,每千名老年人拥有养老床位数30张;据国家社科基金《养老消费与养老产业发展研究》课题组测算,预计到2045年,我国将进入深度老龄化,60岁以上人口比例将达到30%,养老产业需求将持续高速增长。

为了应对这一形势,从国家到地方纷纷出台相关扶持政策,如《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》《智慧健康养老产业发展行动计划(2017-2020年)》等,提出建立养老服务综合监管制度、减轻养老服务税费负担、大力推进养老服务业吸纳就业、建立健全长期照护服务体系、提升医养结合服务能力……强调把保障老年人基本健康养老需求放在首位,满足老年人的医疗卫生服务需求和生活照料需求。

近年来,随着康养逐渐从小众消费行为转变为普遍的市场需求,越来越多的文旅地产集团也开始关注、研究这一领域,并将地产与康养、文化、旅游、科技等有机结合,推出相关服务和产品,为消费者提供健康养生养老旅游住宿体验。

目前,养老产业分为居住型和护理型两类,而文旅酒店恰好可以将这两类合二为一。无论从社会背景,还是市场需求,亦或是高端酒店的内部发展,转型养老渐成趋势。

对此,很多文旅酒店嗅出了其中的商机,利用管理优势,转型高级护理型养老机构,抢占养老市场竞争的制高点。如洲际、万豪、凯悦、希尔顿等酒店集团均已在健康养生养老业务方面有所布局;首旅集团利用核心位置的酒店资产改造成养老社区;“悦榕庄”酒店母公司悦榕集团联手万科布局养老市场;恒大成立健康产业集团,打造"恒大养生谷",提供全龄化养生养老健康服务……

众多知名企业品牌频频发力之下,酒店跨界养老进展如何呢?

酒店与养老的融合形式

本质上说,文旅酒店是服务行业,养老核心板块也是服务行业,虽然服务对象不尽相同,导致服务需求、内容及理念也存在着不小的差异,如酒店需求相对集中,养老需求高度分散;酒店以短期居住客人为主,养老以长期照护为主;酒店服务对象与消费者一致,养老服务对象与消费者未必一致;酒店服务可量化,养老服务关键在于专业与关怀……但这两个服务行业之间发生产业融合的商业模式仍然具有一定的想象空间。

当前,酒店与养老的融合形式有以下几种:

 

No.1 丰富产品内涵

 

随着年龄的增加,人们对于健康养生养老服务的需求越来越多,也越来越复杂。酒店行业涉足养老,主要在于产品内涵聚焦科学健身、绿色生活、健康检测、康养旅居、养生休闲,做的是常规酒店需求之上的加法。

酒店中的养老产品主要体现在客房产品与功能延伸、餐厅互动与体验功能设计、整体环境细节布置等,以期给予客人良好体验。

 

No.2 探索服务跨界

随着老龄化群体的增加和消费升级,越来越多的老人拿着丰厚的退休金享受“候鸟式”旅居生活。国内旅居目的地主要集中在海南、云南等一些知名度假城市,而老人往往会选择居住在亲戚家或者短租公寓,安全卫生、交通出行、医疗配套等均得不到有效保障。

而随着老年群体旅居度假生活成为一种趋势,越来越多的目的地酒店参与其中,从产品策划设计、营销方式、服务内容等方面不断推陈出新。很多酒店针对老年群体特点设置了医护团队和医务室,以及组织老年人日常活动的岗位,研究适合老年群体饮食特点的餐单,有的酒店还固定楼层专门针对老年旅居人群进行必要的适老化设施改造,让老人在酒店也能生活得丰富多彩,享受更加健康有尊严的生活,同时也提升了酒店的出租率及固定收益。

 

No.3 实现行业转型

 

当前,伴随社会宏观经济形势的波动,酒店行业竞争呈现愈演愈烈趋势,而养老型酒店作为一种新型养老模式,无疑成为转型的可能性之一。

以首旅集团为例,其将处于核心位置的酒店资产改造成养老机构,并推出“首厚康健”品牌。公开信息显示,首厚康健的出资方是厚朴资本、首旅和中国诚通集团三家企业,持股比例分别为54%、36%和10%,其中后两者是央企、国企,厚朴资本则是一家私募股权投资公司。

首厚康健友谊养老社区

从项目看,首厚康健友谊社区养老项目和朝阳公园社区养老项目分别由首旅旗下的新北纬饭店和永安宾馆改造而成,并且周边均配备了养老护理设施,供需要照护的失能、半失能老人居住。

酒店跨界养老优势所在

据2019年2月26日美国《国会山报》报道,有个叫罗宾逊的老人因晒出自己到假日酒店养老的原因走红:首先,美国养老院护理的平均价格约为每天188美元,而假日酒店的长住价再加上老年折扣仅为每天59.23美元;其次,假日酒店还提供水疗中心、游泳池、健身房、休息室和洗衣机等诸多配套设施,一应俱全;再次,住酒店的好处还包括免费牙膏、剃须刀、洗发水和肥皂等,每天额外5美元的小费将“让所有员工争先恐后地为你服务”,而且“他们对待你就像顾客,而不是病人”,如果真的发生什么紧急情况,酒店工作人员也会叫救护车。

美国全国广播公司表示,对罗宾逊而言,假日酒店另一个吸引人的地方是无须与他人竞争,拎包即可入住,而进入还不错的养老院通常需要等待数月。

这个小案例很好地说明了老年人的关注点与需求,而了解需求是一切产品的基础。这里的产品不仅仅是硬件,更多的是服务及体验,这正是酒店的核心竞争力所在,并且据此可以选择做居家养老、社区养老的部分服务提供商,或者参与机构养老服务。

具体而言,酒店跨界养老的优势主要体现在以下几方面:

 

No.1 选址优势

休闲商务型酒店和旅游度假型酒店在转型做养老项目时具有先天地理位置优势。

坐落在中国知名养老城市如苏州、青岛、珠海、厦门等地的休闲商务型酒店可以走城郊类度假型养老路线;坐落在环境优美、气候宜人地区如昆明、海口的旅游度假型酒店可以走生态类度假型养老路线;坐落在具有特色养生资源地区如广西巴马、秦皇岛的酒店,可以走康疗类养老路线。

 

 

No.2 服务、运营优势

既然养老本质上也是服务行业,那么服务的标准化与流程控制是服务质量的重要基石。酒店行业在多年的发展中,形成了具体细致、成体系的SOP(标准作业程序),这些有效的管控手段有益于发展养老行业。

众所周知,运营的核心无外乎人、财、物。酒店运营精细化程度高,对于人工成本、食材成本等拥有自己的精细化分析与管控模式,跨界做养老,从运营层面分析也具有优势与实力。

 

No.3 规模、运营优势

如何经营多家养老企业,如何跨区域管理连锁机构也是酒店行业的优势所在。作为战略细分与执行、硬件工程统一标准、设计与规范专业性、品牌维护的统一性、连锁培训与品质控制等方面的行家里手,酒店跨界养老,可以快速形成规模效益。

以绿地康养居酒店为例,主要面向55-75岁老人,实行会员制,会员可享受全国乃至全球不同城市、旅游区数百家连锁酒店的居住和相关服务。同时,发挥现有会员优势,开发会员双亲专属产品或“全家福”套餐,既可以在前期迅速完成集客、快速壮大养老服务会员群体,还可以增强现有会员的客户体验和满意度、带动酒店原始业务发展。

养老型酒店市场拥有广阔空间

相对而言,养老行业仍然属于重资产投资行业,无论是地产开发、收购、自建、改造都需要大量的资金投入。随着国家相关康养政策的提出,恒大、融创、富力、碧桂园、绿地、保利、龙湖、华润等国内至少半数以上的地产集团都在构建大健康生态圈,收购、开发养老社区、养老机构的动作频繁。这些地产集团同时拥有自己的文旅酒店品牌,酒店服务与养老服务的嫁接水到渠成。

首先,政府大幅减少住宅用地审批,文旅用地和福利用地转而成为企业的最爱,毕竟拿地成本、租金承受能力是企业不得不考虑的核心因素之一。

其次,在资本的强力推动下,地产产业链正多元化发展,巨大的存量市场已经形成。

再次,随着全国医保联网结算的实现,使得老年群体流动性增强成为可能。旅居养老将成为酒店和养老企业的盈利增长点,养老式酒店、大型养老社区和机构也会打破营销的地域壁垒,真正像酒店一样广接天下客。

最后,二三四线城市良好的自然环境、慢节奏的生活、高性价比的条件,也会使得养老人群从一线城市分流出去。这将给全国的酒店及养老发展带来新的动力与期盼。

酒店转型养老没那么简单

酒店转型养老虽然拥有广阔空间和先天优势,尤其对于一些经营不善的小型酒店而言确实是一个新的机遇,但是转型并非换个名字那么简单,而是要花大力气改造,从各方面实现转型。如开发模式、管理方式的转变,养老型酒店内的功能分区、业态布局及适老化设备设施改造,酒店及周边相关配套,医疗保障、安全保障,专业的养老服务与管理人才,运营者的运营经验等,因此也是一项挑战。

还以首厚康健友谊养老社区为例,转型前为准四星级饭店,经营一直非常红火。改造后,项目总面积达3万余平方米,且设有8000平方米的公共活动空间,活力老人居住的“健康生活社区”由新北纬饭店改造而成;而与之相邻的老北纬饭店则被改造成“持续照护社区”,供需要护理和康复的老人居住。

首厚康健养老有限公司负责人张孟春介绍,项目之所以选在这里,主要出于地理位置的考虑。新北纬饭店距友谊医院仅一路之隔,北边是宣武中医院,离宣武医院也不远,能够实现“医养结合”。而且,陶然亭公园和天坛公园也近在咫尺。

“养老设施的建筑规范不同于酒店,并不是所有客房都适合改造成养老居室。大楼内的机电系统全部换新,加装医疗电梯,在大堂和走廊加装防滑扶手,地面全部铺设防滑地胶。老人的房间也处处体现适老化改造的细节:卫生间内不仅有扶手、浴凳和智能马桶盖,还安装了紧急呼叫按钮。科技含量最高的是智能床垫,只要躺在上面,老人的心率和呼吸等指标就能实时传到养老社区后台。”

“酒店转型养老社区,不仅仅是设施上的转型,还与日本最大的专业居家养老服务机构‘日医学馆’合作,为持续照护社区提供服务。业务转型后,60%的酒店员工选择留下,主要负责养老社区餐饮、安保、工程、保洁等方面的服务。为了弥补在养老专业技能方面的短板,这些老员工被派往知名养老机构进行相关业务培训。”

张孟春表示,新的养老社区注重老人与社会的融合,同时,养老社区还敞开大门,为周边社区的老人提供用餐服务和活动场地。但是,从运营层面看,因为前期改造装修成本不低,依靠自身护理与服务期望实现投资回报和业务转型仍需时间检验。

制约养老型酒店发展的瓶颈

 

 

 

No.1 内生性因素是根本

归根结底,不断提升养老型酒店自身发展能力是实现可持续发展的有力保障。

内生性因素主要体现在养老型酒店的设施水平和服务质量两个方面,前者主要由酒店运营者的财力决定,因为养老服务业是一个高投入、高付出、高风险、低收益的行业,所以资金是基础;而后者主要取决于管理人员、护理人员的技能水平和敬业精神,所以服务是关键。

 

No.2 外生性因素也很重要

影响养老型酒店发展的外生性因素体现在政策引导、行业自律和资源共享、社会支持及老年人入住意愿和能力等方方面面。

目前,针对老年人入住意愿,传统家庭养老观念仍有较大影响。但随着家庭结构的转变和政府对养老机构建设的宣传倡导,老年人的入住意愿在逐渐发生变化。在入住能力方面,除了有一定经济基础和稳定退休金的老年人,还有部分老年人的收入水平难以承担入住养老机构所需费用。

此外,打破龙头企业对有限养老资源的垄断,实现资源共享,平等竞争,也是养老型酒店发展亟须解决的问题。

但由于全国各地区经济、文化水平发展不均衡,养老观念存在较大差异,所以在探寻破解之道时既要有普适对策,也要因地制宜。

总之,需求决定一切,服务最终制胜。如今这个时代,行业界限越来越模糊,资产整合与服务融合越发受到青睐。

养老业本身是一个微利产业,但又是一个朝阳产业,养老型酒店这块蛋糕确实够大,但要想成功分到一块却也并非易事。在业内人士看来,高押金、高租金对于消费者并非完全无法承受,但如何平衡医养比例,保证高品质养生养老服务的同时,又能提供充足的医疗资源,解决养老型酒店医疗尴尬的困境,才是养老型酒店良性循环、持续发展的紧要所在。

end

来源中房协商旅文地产/侵删